Kaufen in Spanien

Ihre Fragen Beantwortet

Alles, was Sie über den Immobilienkauf an der Costa del Sol wissen müssen, von Steuern und rechtlichen Anforderungen bis zu Hypotheken und Aufenthaltsrecht.

Kaufprozess

Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?

Ja, absolut. Spanien erlegt ausländischen Staatsangehörigen keine Beschränkungen beim Immobilienkauf auf. Käufer aus jedem Land, ob EU-Bürger oder Nicht-EU-Residenten, können Wohn- oder Gewerbeimmobilien erwerben. Einzige Voraussetzung ist die Beantragung einer NIE (Número de Identificación de Extranjero), der Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Tausende britische, skandinavische, deutsche und internationale Käufer erwerben jedes Jahr Immobilien an der Costa del Sol.

Was ist eine NIE-Nummer und wie bekomme ich sie?

Eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine eindeutige Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien, die für alle finanziellen oder rechtlichen Transaktionen erforderlich ist, einschließlich Immobilienkauf, Kontoeröffnung oder Anmeldung von Versorgungsunternehmen. Sie können sie beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer örtlichen Polizeidienststelle (Comisaría de Policía) in Spanien beantragen. Der Prozess dauert in der Regel 1–3 Wochen. Sie benötigen Ihren Reisepass, ein ausgefülltes EX-15-Formular und einen Nachweis des Grundes (z.B. ein Reservierungsdokument). Viele Anwälte können dies mit einer Vollmacht für Sie erledigen.

Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Als Faustregel sollten Sie etwa 10–13% zusätzlich zum Kaufpreis für die Gesamterwerbskosten einplanen. Dies umfasst Steuern (ITP oder IVA + Stempelsteuer), Notargebühren (600–1.200 €), Grundbuchgebühren (400–700 €) und Anwaltskosten (typischerweise 1–1,5% des Kaufpreises zzgl. MwSt.). Bei einer Hypothek kommen Bewertungs- und Vermittlungsgebühren hinzu. Für eine Immobilie von 500.000 € rechnen Sie mit Gesamtkosten von ca. 50.000–65.000 € zusätzlich.

Welche Steuern zahle ich beim Kauf einer Bestandsimmobilie?

Bei Bestandsimmobilien ist die Hauptsteuer die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die Grunderwerbsteuer. In Andalusien, wo sich die Costa del Sol befindet, beträgt der Satz 7% des erklärten Kaufpreises. Beispielsweise zahlen Sie bei einer 1.000.000-€-Immobilie 70.000 € Grunderwerbsteuer. Dies ist deutlich niedriger als die vorherigen Sätze, die bei höherwertigen Immobilien bis zu 10% betrugen, die andalusische Regierung hat den Einheitssatz 2021 auf 7% gesenkt.

Welche Steuern fallen beim Kauf eines Neubaus an?

Neubauten (erstmalig direkt vom Bauträger gekauft) unterliegen der IVA (MwSt.) von 10% des Kaufpreises, plus AJD (Stempelsteuer) von 1,2% in Andalusien. Eine Neubauwohnung für 800.000 € würde also 80.000 € MwSt. plus 9.600 € Stempelsteuer kosten, insgesamt 89.600 € an Steuern. Beim Neubau fällt keine Grunderwerbsteuer an; die MwSt. ersetzt sie.

Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien?

Obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird dringend empfohlen, und als unerlässlich angesehen, einen unabhängigen Anwalt (Abogado) zu beauftragen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist. Ihr Anwalt führt die Due Diligence durch (Prüfung des Eigentumstitels, ausstehende Schulden, Baugenehmigungen, Gemeinschaftspflichten), prüft und verhandelt den Kaufvertrag und vertritt Sie beim Notartermin. Anwaltskosten betragen typischerweise 1–1,5% des Kaufpreises zzgl. 21% MwSt. Wählen Sie niemals einen Anwalt, der ausschließlich vom Verkäufer oder Makler empfohlen wird.

Kann ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Spanien bekommen?

Ja. Spanische Banken vergeben routinemäßig Hypotheken an Nicht-Residenten, typischerweise bis zu 60–70% des Immobilienwerts (im Vergleich zu 80% für Residenten). Die Zinssätze in Spanien sind wettbewerbsfähig, mit variablen Sätzen an den Euribor gebunden plus einem Aufschlag (typischerweise Euribor + 1,5–2,5%) und festen Sätzen ab ca. 2,5–3,5%. Sie benötigen Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Steuererklärungen aus Ihrem Heimatland und eine Bonitätsauskunft. Hypothekenlaufzeiten von bis zu 20–25 Jahren sind für Nicht-Residenten üblich.

Wie lange dauert der Kaufprozess vom Angebot bis zum Abschluss?

Ein typischer Kauf einer Bestandsimmobilie dauert 6–12 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum Notartermin. Der Ablauf: Angebot akzeptiert → Reservierungsanzahlung (üblicherweise 6.000–10.000 €) → privater Kaufvertrag innerhalb von 2–4 Wochen (mit 10% Anzahlung) → Abschluss beim Notar 4–8 Wochen später. Neubauten können länger dauern, wenn die Immobilie noch im Bau ist, dann unterzeichnen Sie eine Reservierung und leisten Ratenzahlungen nach Baufortschritt.

Was ist eine Nota Simple und warum ist sie wichtig?

Eine Nota Simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad), der wichtige Informationen über eine Immobilie liefert. Sie bestätigt den rechtlichen Eigentümer, die genaue Beschreibung und Grenzen der Immobilie, etwaige eingetragene Hypotheken oder Belastungen, rechtliche Einschränkungen (wie Wegerechte) und ob es Pfändungen oder Pfandrechte gibt. Ihr Anwalt sollte immer eine aktuelle Nota Simple einholen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Sie kostet ca. 10–15 € und kann online oder persönlich beim örtlichen Grundbuchamt angefordert werden.

Immobiliensteuern & Kosten

Was sind Gemeinschaftsgebühren und was decken sie ab?

Wenn Sie eine Wohnung, ein Reihenhaus oder eine Immobilie in einer geschlossenen Wohnanlage kaufen, zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren (Gastos de Comunidad). Diese decken gemeinsame Ausgaben ab, einschließlich Pflege der Gemeinschaftsbereiche, Schwimmbäder, Gärten, Aufzüge, Sicherheit, Gebäudeversicherung und einen Rücklagenfonds für größere Reparaturen. Die Gebühren variieren erheblich, von 50 €/Monat für ein einfaches Apartment bis zu 500+ €/Monat für eine Luxusanlage mit 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Concierge und Spa.

Was ist IBI (Grundsteuer) und wie hoch ist sie?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Sie basiert auf dem Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Der Satz variiert je nach Gemeinde, liegt aber typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts. Für eine Luxusvilla in Marbella mit einem Marktwert von 2.000.000 € könnte der Katasterwert 400.000–600.000 € betragen, was eine jährliche IBI von ca. 1.600–4.000 € ergibt.

Kann ich meine Immobilie in Spanien vermieten? Was sind die Regeln?

Ja, aber Ferien-/Kurzzeitvermietung ist reguliert. In Andalusien muss jede Immobilie, die zu touristischen Zwecken vermietet wird (Aufenthalte unter 2 Monaten), beim Tourismusregister der Junta de Andalucía registriert werden und eine VFT-Lizenz (Vivienda con Fines Turísticos) erhalten. Langzeitvermietungen (über 2 Monate) unterliegen dem spanischen Mietgesetz (LAU) und benötigen keine Touristenlizenz. Viele Gemeinschaften in Marbella beschränken oder regulieren Kurzzeitvermietungen, daher sollten Sie vor dem Kauf immer die Gemeinschaftsstatuten prüfen.

Was ist das Golden-Visa-Programm und ist es noch verfügbar?

Spaniens Golden-Visa-Programm bot Nicht-EU-Bürgern Aufenthaltsgenehmigungen bei einer Immobilieninvestition von 500.000 € oder mehr. Die spanische Regierung hat das Programm jedoch beendet, und seit April 2025 werden keine neuen Anträge für immobilienbasierte Golden Visas mehr angenommen. Bestehende Golden-Visa-Inhaber können ihre Genehmigungen weiterhin verlängern. Alternative Aufenthaltswege bleiben verfügbar, darunter das Nicht-Erwerbstätigen-Visum, das Digitale-Nomaden-Visum und das Unternehmervisum.

Welche jährlichen Steuern zahlen Immobilieneigentümer in Spanien?

Immobilieneigentümer in Spanien haben mehrere jährliche Pflichten: IBI (kommunale Grundsteuer, 1.000–5.000 € für typische Costa-del-Sol-Immobilien), Basura (Müllgebühr, 100–300 €/Jahr) und Einkommensteuer. Nicht-Residenten, die ihre Immobilie nicht vermieten, müssen dennoch eine jährliche Einkommensteuererklärung (Modelo 210) einreichen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen mit 19% (EU) oder 24% (Nicht-EU) besteuert, wobei EU-Residenten abzugsfähige Kosten geltend machen können.

Brauche ich ein spanisches Bankkonto für den Immobilienkauf?

Obwohl nicht streng gesetzlich vorgeschrieben, ist ein spanisches Bankkonto praktisch unerlässlich. Sie benötigen es für die Zahlung von Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versorgungsrechnungen und etwaigen Hypothekenzahlungen per Lastschrift. Die Kontoeröffnung ist unkompliziert, Sie benötigen Ihren Reisepass, NIE und einen Adressnachweis. Große Banken an der Costa del Sol haben eigene internationale Abteilungen mit deutschsprachigem Personal.

Welche Rolle spielt der Notar beim spanischen Immobilienkauf?

Der Notar (Notario) ist ein öffentlicher Beamter, der den formellen Abschluss des Immobilienverkaufs überwacht. Seine Aufgabe ist es, die Identitäten von Käufer und Verkäufer zu überprüfen, sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente in Ordnung sind, die Kaufurkunde (Escritura Pública) zu verlesen und zu erklären, die Unterschriften zu bezeugen und die Urkunde zur Eintragung beim Grundbuchamt einzureichen. Der Notar ist unparteiisch. Wichtig: Der Notar führt KEINE Due Diligence zum rechtlichen Status der Immobilie durch; das ist die Aufgabe Ihres Anwalts. Notargebühren liegen typischerweise zwischen 600 und 1.200 €.

Welche Due-Diligence-Prüfungen sollte ich vor dem Kauf durchführen?

Ihr Anwalt sollte gründliche Prüfungen durchführen: Einholen einer aktuellen Nota Simple zur Überprüfung des Eigentums und etwaiger Belastungen; Bestätigung, dass die Immobilie mit ihrer Kataster- und Grundbuchbeschreibung übereinstimmt; Prüfung auf ausstehende Schulden; Überprüfung einer gültigen Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación); Überprüfung der Bauvorschriften; Einholung eines Energieausweises; und Prüfung der Gemeinschaftsstatuten und Finanzberichte.

Welche Kapitalertragssteuer fällt beim Verkauf an?

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien zahlen Sie Kapitalertragssteuer auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis, einschließlich dokumentierter Verbesserungskosten). Für Nicht-Residenten beträgt der Satz pauschal 19%. Zusätzlich ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde als Vorauszahlung abzuführen. Für spanische Steuerresidenten werden Gewinne gestaffelt besteuert: 19% auf die ersten 6.000 €, 21% auf 6.001–50.000 €, 23% auf 50.001–200.000 €, 27% auf 200.001–300.000 € und 28% darüber.

Kann ich eine Immobilie über eine Firma (SL) in Spanien kaufen?

Ja, Sie können Immobilien über eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada / SL) erwerben. Dies kann in bestimmten Situationen Vorteile bieten, z.B. bei mehreren Investoren, Gewerbeimmobilien oder für die Erbschaftsplanung. Für die meisten privaten Wohnimmobilienkäufe ist der Kauf auf den eigenen Namen jedoch einfacher und steuerlich günstiger. Unternehmen unterliegen der Körperschaftsteuer (25%). Holen Sie vor der Wahl einer Unternehmensstruktur fachkundigen Steuerrat ein.

Was sollte ich über den Kauf von Neubau- oder Off-Plan-Immobilien wissen?

Kauf vom Plan (Sobre Plano) bedeutet, eine Immobilie vor oder während der Bauphase zu erwerben. Wichtige Schutzmaßnahmen: Das spanische Recht verpflichtet Bauträger, eine Bankgarantie (Aval Bancario) oder Versicherungspolice für alle geleisteten Ratenzahlungen bereitzustellen, Ihr Geld ist also geschützt, falls der Bauträger nicht fertigstellt. Überprüfen Sie immer, ob diese Garantie existiert, bevor Sie etwas über die anfängliche Reservierung hinaus zahlen. Zahlungspläne umfassen typischerweise 20–30% während der Bauphase und den Rest bei Fertigstellung.

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