Comprar en España

Sus Preguntas Respondidas

Todo lo que necesita saber sobre la compra de propiedades en la Costa del Sol, desde impuestos y requisitos legales hasta hipotecas y residencia.

Proceso de Compra

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

Sí, por supuesto. España no impone restricciones a los extranjeros para la compra de propiedades. Compradores de cualquier país, ya sean ciudadanos de la UE o no residentes, pueden adquirir bienes inmuebles residenciales o comerciales. El único requisito previo es obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es un número de identificación fiscal para extranjeros. Miles de compradores británicos, escandinavos, alemanes e internacionales compran propiedades en la Costa del Sol cada año.

¿Qué es un NIE y cómo lo obtengo?

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación único asignado a extranjeros para cualquier transacción financiera o legal en España, incluyendo comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria o contratar suministros. Se puede solicitar en un consulado español en su país de origen o en una comisaría de policía local en España. El proceso suele tardar de 1 a 3 semanas. Necesitará su pasaporte, el formulario EX-15 cumplimentado y prueba de por qué necesita el NIE (por ejemplo, un documento de reserva de propiedad). Muchos abogados pueden tramitarlo en su nombre con un poder notarial.

¿Cuáles son los costes totales de compra de una propiedad en España?

Como regla general, presupueste aproximadamente un 10–13% adicional al precio de compra para los costes totales de adquisición. Esto incluye impuestos (ITP o IVA + AJD), gastos de notaría (600€–1.200€), gastos de registro (400€–700€) y honorarios legales (típicamente 1–1,5% del precio más IVA). Si solicita hipoteca, añada los gastos de tasación y apertura. Para una propiedad de 500.000€, espere unos costes totales de 50.000€–65.000€ adicionales al precio acordado.

¿Qué impuestos pago al comprar una propiedad de segunda mano?

Para propiedades de segunda mano, el impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En Andalucía, donde se encuentra la Costa del Sol, el tipo es del 7% del precio de compra declarado. Por ejemplo, para una propiedad de 1.000.000€ pagaría 70.000€ en ITP. Esto es significativamente inferior a los tipos anteriores que podían llegar al 10% en propiedades de mayor valor, el gobierno andaluz redujo el tipo fijo al 7% en 2021.

¿Qué impuestos se aplican a la compra de obra nueva?

Las viviendas de obra nueva (compradas directamente al promotor por primera vez) están sujetas al IVA del 10% sobre el precio de compra, más el AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1,2% en Andalucía. Así, un apartamento nuevo de 800.000€ supondría 80.000€ de IVA más 9.600€ de AJD, totalizando 89.600€ en impuestos. No hay Impuesto de Transmisiones en obra nueva; el IVA lo sustituye.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

Aunque no es legalmente obligatorio, es altamente recomendable, y se considera esencial, contratar a un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español. Su abogado realizará la diligencia debida sobre la propiedad (comprobando el título, deudas pendientes, permisos urbanísticos, obligaciones comunitarias), revisará y negociará el contrato de compra, y le representará en la firma notarial. Los honorarios legales son típicamente del 1–1,5% del precio de compra más 21% de IVA. Nunca utilice un abogado recomendado únicamente por el vendedor o el agente inmobiliario, elija uno que actúe exclusivamente en su interés.

¿Puedo obtener una hipoteca como no residente en España?

Sí. Los bancos españoles ofrecen hipotecas rutinariamente a no residentes, normalmente prestando hasta el 60–70% de la valoración de la propiedad (frente al 80% para residentes). Los tipos de interés en España son competitivos, con tipos variables vinculados al Euribor más un margen (típicamente Euribor + 1,5–2,5%) y tipos fijos disponibles desde aproximadamente el 2,5–3,5%. Necesitará proporcionar prueba de ingresos, extractos bancarios, declaraciones de impuestos de su país y un informe crediticio. El banco encargará su propia tasación de la propiedad. Los plazos hipotecarios de hasta 20–25 años son habituales para no residentes.

¿Cuánto dura el proceso de compra desde la oferta hasta la escritura?

Una compra típica de segunda mano tarda de 6 a 12 semanas desde la oferta aceptada hasta la firma en notaría. El proceso sigue estos pasos: oferta aceptada → pago del depósito de reserva (normalmente 6.000€–10.000€) → firma del contrato privado de compraventa en 2–4 semanas (con un 10% de depósito) → firma en notaría 4–8 semanas después. Las compras de obra nueva pueden tardar más si la propiedad aún está en construcción, en ese caso, firmará una reserva y realizará pagos por fases vinculados a los hitos de construcción, con la finalización al momento de la entrega. Su abogado gestionará los plazos y se asegurará de que toda la diligencia debida se complete antes de comprometerse.

¿Qué es una Nota Simple y por qué es importante?

Una Nota Simple es un extracto del Registro de la Propiedad español que proporciona información crucial sobre un inmueble. Confirma el propietario legal, la descripción exacta y los linderos de la propiedad, cualquier hipoteca o carga registrada, cualquier servidumbre legal (como derechos de paso) y si existen embargos. Su abogado debe obtener siempre una Nota Simple actualizada antes de que firme cualquier contrato. Cuesta alrededor de 10€–15€ y se puede solicitar online o presencialmente en el Registro de la Propiedad local.

Impuestos y Costes Inmobiliarios

¿Qué son las cuotas de comunidad y qué cubren?

Si compra un apartamento, adosado o una propiedad en una urbanización cerrada, pagará cuotas de comunidad mensuales o trimestrales. Estas cubren los gastos compartidos incluyendo mantenimiento de zonas comunes, piscinas, jardines, ascensores, seguridad, seguro del edificio y un fondo de reserva para reparaciones importantes. Las cuotas varían enormemente según el tamaño y la calidad de la urbanización, desde 50€/mes para un bloque de apartamentos básico hasta más de 500€/mes para una urbanización de lujo con seguridad 24 horas, conserjería y spa. Compruebe siempre la salud financiera de la comunidad y si hay derramas especiales planificadas.

¿Qué es el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y cuánto es?

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, equivalente al council tax o contribution foncière. Se basa en el valor catastral de la propiedad, que suele ser significativamente inferior al valor de mercado. El tipo varía según el municipio pero típicamente oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. Para una villa de lujo en Marbella con un valor de mercado de 2.000.000€, el valor catastral podría ser de 400.000€–600.000€, resultando en un IBI anual de aproximadamente 1.600€–4.000€. El IBI se paga anualmente, normalmente en otoño, y se puede domiciliar en su cuenta bancaria española.

¿Puedo alquilar mi propiedad en España? ¿Cuáles son las normas?

Sí, pero el alquiler turístico/de corta duración está regulado. En Andalucía, cualquier propiedad alquilada con fines turísticos (estancias de menos de 2 meses) debe estar registrada en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía y obtener una licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Los requisitos incluyen un estándar mínimo de equipamiento, aire acondicionado, botiquín de primeros auxilios, información turística y hojas de reclamaciones. El número de licencia debe figurar en toda la publicidad. Los alquileres a largo plazo (más de 2 meses) se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requieren licencia turística. Muchas comunidades en Marbella ahora restringen o regulan los alquileres a corto plazo, así que compruebe siempre los estatutos de la comunidad antes de comprar con la intención de obtener ingresos por alquiler.

¿Qué es el programa Golden Visa y sigue disponible?

El programa Golden Visa de España ofrecía permisos de residencia a ciudadanos no comunitarios que invirtieran 500.000€ o más en inmuebles españoles. Sin embargo, el gobierno español anunció la finalización del programa, y desde abril de 2025, ya no se aceptan nuevas solicitudes de Golden Visa basadas en propiedad. Los titulares existentes pueden renovar sus permisos. Existen vías alternativas de residencia, incluyendo el visado no lucrativo (para quienes tengan ingresos pasivos suficientes), el visado de nómada digital y el visado de emprendedor. Consulte a un abogado de inmigración para las opciones más actuales.

¿Qué impuestos anuales pagan los propietarios en España?

Los propietarios en España tienen varias obligaciones anuales: IBI (impuesto municipal, 1.000€–5.000€ para propiedades típicas de la Costa del Sol), tasa de basuras (100€–300€/año) e impuesto sobre la renta. Los no residentes que no alquilen su propiedad deben presentar una declaración anual de renta imputada (Modelo 210) basada en el 1,1–2% del valor catastral, gravada al 19% (UE) o 24% (no UE). Si alquila la propiedad, los ingresos se gravan al 19% (UE) o 24% (no UE), aunque los residentes UE pueden deducir gastos. Los residentes fiscales españoles declaran la renta mundial incluyendo la propiedad. El Impuesto sobre el Patrimonio también puede aplicarse sobre activos netos superiores a 700.000€ por persona en Andalucía.

¿Necesito una cuenta bancaria española para comprar una propiedad?

Aunque no es estrictamente obligatorio por ley, una cuenta bancaria española es prácticamente imprescindible. La necesitará para pagar las cuotas de comunidad, IBI, facturas de suministros y cualquier cuota hipotecaria por domiciliación bancaria. El notario normalmente requerirá que los fondos de la compra se transfieran desde una cuenta española. Abrir una cuenta es sencillo, necesitará su pasaporte, NIE y comprobante de domicilio. Los principales bancos de la Costa del Sol (como CaixaBank, Santander, BBVA y Unicaja) cuentan con departamentos internacionales dedicados y personal que habla inglés.

¿Cuál es el papel del notario en una compra de propiedad española?

El notario es un funcionario público que supervisa la formalización de la compraventa. Su función es verificar las identidades del comprador y el vendedor, asegurar que toda la documentación está en orden, leer y explicar la escritura pública de compraventa, presenciar las firmas y enviar la escritura al Registro de la Propiedad. El notario es imparcial, no actúa en favor de ninguna de las partes. Es importante señalar que el notario NO realiza la diligencia debida sobre el estado legal de la propiedad; esa es la función de su abogado. Los honorarios del notario están regulados por ley y típicamente oscilan entre 600€ y 1.200€ según el precio de compra.

¿Qué verificaciones de due diligence debo hacer antes de comprar?

Su abogado debe realizar verificaciones exhaustivas que incluyen: obtener una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la propiedad y cualquier carga; confirmar que la propiedad coincide con sus descripciones catastrales y registrales; comprobar deudas pendientes (hipotecas, cuotas comunitarias, IBI, facturas de suministros); verificar que la propiedad tiene una Licencia de Primera Ocupación válida o Certificado de Antigüedad; revisar las regulaciones urbanísticas para confirmar que la propiedad está legalmente construida y no hay expedientes sancionadores pendientes; obtener el Certificado de Eficiencia Energética; y comprobar los estatutos y las cuentas financieras de la comunidad. Para propiedades rurales o antiguas, son esenciales verificaciones adicionales sobre derechos de agua, accesos y clasificación del suelo.

¿Cuáles son las implicaciones del impuesto sobre plusvalías si vendo?

Al vender una propiedad en España, pagará impuesto sobre las ganancias de capital sobre el beneficio (precio de venta menos precio de compra, incluyendo costes de mejoras documentados y gastos de adquisición). Para no residentes, el tipo es fijo del 19% sobre la ganancia. Además, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda como retención a cuenta de su IRPF, si su impuesto real es inferior al 3%, puede solicitar la devolución. Para residentes fiscales españoles, las ganancias se gravan en escala progresiva: 19% sobre los primeros 6.000€, 21% sobre 6.001€–50.000€, 23% sobre 50.001€–200.000€, 27% sobre 200.001€–300.000€ y 28% por encima de 300.000€. Los residentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentos del impuesto.

¿Puedo comprar una propiedad a través de una empresa (SL) en España?

Sí, puede comprar una propiedad a través de una sociedad limitada española (SL). Esto puede ofrecer ventajas en determinadas situaciones, como cuando hay múltiples inversores, para propiedades comerciales o para la planificación de herencias. Sin embargo, para la mayoría de compras residenciales individuales, la compra a nombre personal es más sencilla y fiscalmente más eficiente. Las empresas tributan al 25% del Impuesto de Sociedades, y Hacienda examina de cerca las propiedades residenciales en manos de empresas, imputando un beneficio en especie si los directores o accionistas usan la propiedad. También existen obligaciones adicionales de información y costes contables. Obtenga asesoramiento fiscal especializado antes de elegir una estructura societaria, es beneficiosa en algunos escenarios pero costosa y complicada en otros.

¿Qué debo saber sobre la compra sobre plano u obra nueva?

Comprar sobre plano significa adquirir una propiedad antes o durante la construcción. Protecciones clave a tener en cuenta: la ley española exige que los promotores proporcionen un aval bancario o póliza de seguro que cubra todos los pagos realizados a cuenta, lo que significa que su dinero está protegido si el promotor no completa la obra. Compruebe siempre que esta garantía existe antes de pagar nada más allá de la reserva inicial. Los calendarios de pago típicamente implican un 20–30% durante la construcción y el resto a la entrega. Su abogado debe verificar que el promotor tiene todas las licencias de obra necesarias, que el suelo está correctamente clasificado y que el desarrollo tiene la aprobación urbanística. También debe revisar las especificaciones de construcción (memoria de calidades) cuidadosamente. Las fechas de entrega en España a menudo se retrasan, prevea un margen y asegúrese de que su contrato incluye cláusulas penales por retrasos significativos.

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