Acheter en Espagne

Vos Questions, Nos Réponses

Tout ce que vous devez savoir sur l'achat d'une propriété sur la Costa del Sol, des impôts et exigences légales aux hypothèques et à la résidence.

Processus d'Achat

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui, absolument. L'Espagne n'impose aucune restriction aux ressortissants étrangers pour l'achat de biens immobiliers. Les acheteurs de tout pays, citoyens de l'UE ou résidents hors UE, peuvent acquérir des biens résidentiels ou commerciaux. La seule condition préalable est l'obtention d'un NIE (Número de Identificación de Extranjero), un numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Des milliers d'acheteurs britanniques, scandinaves, allemands et internationaux achètent des biens sur la Costa del Sol chaque année.

Qu'est-ce qu'un numéro NIE et comment l'obtenir ?

Un NIE (Número de Identificación de Extranjero) est un numéro d'identification unique attribué aux étrangers pour toute transaction financière ou juridique en Espagne, y compris l'achat immobilier, l'ouverture d'un compte bancaire ou la mise en place des services publics. Vous pouvez en faire la demande auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou au commissariat de police local en Espagne. Le processus prend généralement 1 à 3 semaines. Vous aurez besoin de votre passeport, du formulaire EX-15 complété et d'un justificatif du motif de votre demande. De nombreux avocats peuvent s'en charger pour vous avec une procuration.

Quels sont les coûts totaux d'achat d'un bien en Espagne ?

En règle générale, prévoyez environ 10 à 13 % en plus du prix d'achat pour les frais d'acquisition totaux. Cela couvre les impôts (ITP ou TVA + Droit de Timbre), les frais de notaire (600 € – 1 200 €), les frais de registre foncier (400 € – 700 €) et les honoraires d'avocat (généralement 1 à 1,5 % du prix d'achat plus TVA). Si vous contractez un prêt hypothécaire, ajoutez les frais d'évaluation et de dossier. Pour un bien à 500 000 €, comptez environ 50 000 € à 65 000 € de frais supplémentaires.

Quels impôts paie-t-on lors de l'achat d'un bien en revente ?

Pour les biens en revente (d'occasion), le principal impôt est l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), la Taxe de Transfert. En Andalousie, où se trouve la Costa del Sol, le taux est de 7 % du prix d'achat déclaré. Par exemple, pour un bien à 1 000 000 €, vous paierez 70 000 € de taxe de transfert. Ce taux est nettement inférieur aux précédents qui pouvaient atteindre 10 %, le gouvernement andalou a réduit le taux forfaitaire à 7 % en 2021.

Quels impôts s'appliquent à l'achat d'un bien neuf ?

Les biens neufs (achetés directement auprès d'un promoteur) sont soumis à la TVA (IVA) de 10 % du prix d'achat, plus l'AJD (Actos Jurídicos Documentados / Droit de Timbre) de 1,2 % en Andalousie. Un appartement neuf à 800 000 € entraînerait 80 000 € de TVA plus 9 600 € de Droit de Timbre, soit 89 600 € d'impôts au total. Il n'y a pas de Taxe de Transfert sur les biens neufs ; la TVA la remplace.

Ai-je besoin d'un avocat pour acheter un bien en Espagne ?

Bien que ce ne soit pas légalement obligatoire, il est fortement recommandé, et considéré comme essentiel, de mandater un avocat indépendant (abogado) spécialisé en conveyancing immobilier espagnol. Votre avocat effectuera la due diligence sur le bien, examinera et négociera le contrat d'achat, et vous représentera lors de la signature chez le notaire. Les honoraires juridiques s'élèvent généralement à 1 à 1,5 % du prix d'achat plus 21 % de TVA. Ne choisissez jamais un avocat recommandé uniquement par le vendeur ou l'agent immobilier, choisissez-en un qui agit exclusivement dans votre intérêt.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en tant que non-résident en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles accordent régulièrement des prêts hypothécaires aux non-résidents, prêtant généralement jusqu'à 60–70 % de la valeur estimée du bien (contre 80 % pour les résidents). Les taux d'intérêt en Espagne sont compétitifs, avec des taux variables liés à l'Euribor plus une marge (généralement Euribor + 1,5–2,5 %) et des taux fixes disponibles à partir d'environ 2,5–3,5 %. Vous devrez fournir des justificatifs de revenus, des relevés bancaires, des déclarations fiscales de votre pays d'origine et un rapport de solvabilité.

Combien de temps dure le processus d'achat de l'offre à la finalisation ?

Un achat en revente typique prend 6 à 12 semaines de l'offre acceptée à la finalisation chez le notaire. Le processus suit ces étapes : offre acceptée → acompte de réservation versé (généralement 6 000 à 10 000 €) → contrat d'achat privé signé sous 2 à 4 semaines (avec acompte de 10 %) → finalisation chez le notaire 4 à 8 semaines plus tard. Les achats en VEFA peuvent prendre plus de temps si le bien est encore en construction.

Qu'est-ce qu'une Nota Simple et pourquoi est-elle importante ?

Une Nota Simple est un extrait du Registre Foncier espagnol qui fournit des informations essentielles sur un bien. Elle confirme le propriétaire légal, la description exacte du bien, les hypothèques ou charges enregistrées, les servitudes juridiques et la présence éventuelle de saisies ou privilèges. Votre avocat devrait toujours obtenir une Nota Simple à jour avant de signer tout contrat. Elle coûte environ 10–15 € et peut être demandée en ligne ou en personne au Registre Foncier local.

Impôts et Coûts Immobiliers

Que sont les charges de copropriété et que couvrent-elles ?

Si vous achetez un appartement, une maison de ville ou un bien dans une résidence fermée, vous paierez des charges de copropriété mensuelles ou trimestrielles (gastos de comunidad). Elles couvrent l'entretien des parties communes, piscines, jardins, ascenseurs, sécurité, assurance du bâtiment et un fonds de réserve. Les frais varient considérablement, de 50 €/mois pour un immeuble basique à plus de 500 €/mois pour une résidence de luxe avec sécurité 24h/24, conciergerie et spa.

Qu'est-ce que l'IBI (taxe foncière) et combien coûte-t-elle ?

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière locale annuelle, équivalente à la taxe d'habitation ou foncière. Elle est basée sur la valeur cadastrale du bien, qui est généralement nettement inférieure à la valeur marchande. Le taux varie selon la commune mais se situe généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Pour une villa de luxe à Marbella d'une valeur marchande de 2 000 000 €, la valeur cadastrale pourrait être de 400 000 à 600 000 €, soit un IBI annuel d'environ 1 600 à 4 000 €.

Puis-je louer mon bien en Espagne ? Quelles sont les règles ?

Oui, mais la location touristique/courte durée est réglementée. En Andalousie, tout bien loué à des fins touristiques (séjours de moins de 2 mois) doit être enregistré au Registre du Tourisme de la Junta de Andalucía et obtenir une licence VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Les exigences incluent un standard minimum d'ameublement, la climatisation, une trousse de premiers secours, des informations touristiques et des formulaires de réclamation. Le numéro de licence doit figurer sur toute publicité. Les locations longue durée (plus de 2 mois) sont régies par la Loi sur les Baux Urbains (LAU) et ne nécessitent pas de licence touristique.

Qu'est-ce que le programme Golden Visa et est-il toujours disponible ?

Le programme Golden Visa espagnol offrait des permis de résidence aux ressortissants non-UE investissant 500 000 € ou plus dans l'immobilier espagnol. Cependant, le gouvernement espagnol a annoncé la fin du programme, et depuis avril 2025, les nouvelles demandes de Golden Visa immobilier ne sont plus acceptées. Les détenteurs existants peuvent toujours renouveler leurs permis. D'autres voies de résidence restent disponibles, notamment le visa non lucratif, le visa nomade numérique et le visa entrepreneur.

Quels impôts annuels les propriétaires paient-ils en Espagne ?

Les propriétaires en Espagne font face à plusieurs obligations annuelles : l'IBI (taxe foncière locale, 1 000–5 000 € pour les biens typiques de la Costa del Sol), la basura (taxe sur les ordures, 100–300 €/an) et l'impôt sur le revenu. Les non-résidents qui ne louent pas leur bien doivent tout de même déposer une déclaration d'impôt sur le revenu imputé annuelle (Modelo 210). Si vous louez, les revenus locatifs sont imposés à 19 % (UE) ou 24 % (hors UE). L'impôt sur la fortune peut également s'appliquer sur les actifs nets dépassant 700 000 € par personne en Andalousie.

Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol pour acheter un bien ?

Bien que ce ne soit pas strictement requis par la loi, un compte bancaire espagnol est pratiquement indispensable. Vous en aurez besoin pour payer les charges de copropriété, l'IBI, les factures de services et tout remboursement hypothécaire par prélèvement automatique. Le notaire exigera généralement que les fonds soient transférés depuis un compte espagnol. L'ouverture d'un compte est simple, vous aurez besoin de votre passeport, NIE et justificatif de domicile.

Quel est le rôle du notaire dans un achat immobilier en Espagne ?

Le notaire (notario) est un officier public qui supervise la finalisation formelle de la vente immobilière. Son rôle est de vérifier l'identité de l'acheteur et du vendeur, de s'assurer que tous les documents requis sont en ordre, de lire et expliquer l'acte de vente (escritura pública), de recevoir les signatures et de soumettre l'acte pour enregistrement au Registre Foncier. Le notaire est impartial, il n'agit pour aucune des parties. Les frais de notaire sont réglementés par la loi et varient généralement de 600 à 1 200 € selon le prix d'achat.

Quelles vérifications de due diligence dois-je effectuer avant d'acheter ?

Votre avocat devrait effectuer des vérifications approfondies incluant : l'obtention d'une Nota Simple à jour pour vérifier la propriété et les charges, la confirmation que le bien correspond à ses descriptions cadastrales, la vérification des dettes impayées (hypothèques, charges de copropriété, IBI, factures), la vérification de la Licence de Première Occupation ou du Certificat d'Ancienneté, l'examen des réglementations d'urbanisme, l'obtention d'un Certificat de Performance Énergétique, et la vérification des statuts et comptes financiers de la copropriété.

Quelles sont les implications de la plus-value si je vends ?

Lorsque vous vendez un bien en Espagne, vous payez un impôt sur la plus-value (prix de vente moins prix d'achat, y compris les coûts d'amélioration documentés). Pour les non-résidents, le taux est un forfait de 19 %. De plus, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l'administration fiscale espagnole. Pour les résidents fiscaux espagnols, les gains sont imposés sur une échelle progressive : 19 % sur les premiers 6 000 €, 21 % de 6 001 à 50 000 €, 23 % de 50 001 à 200 000 €, 27 % de 200 001 à 300 000 € et 28 % au-delà.

Puis-je acheter un bien par le biais d'une société (SL) en Espagne ?

Oui, vous pouvez acquérir un bien par le biais d'une société à responsabilité limitée espagnole (Sociedad Limitada / SL). Cela peut offrir des avantages dans certaines situations, comme lorsque plusieurs investisseurs sont impliqués, pour des biens commerciaux ou pour la planification successorale. Cependant, pour la plupart des achats résidentiels individuels, l'achat en nom propre est plus simple et plus avantageux fiscalement. Prenez un conseil fiscal spécialisé avant de choisir une structure sociétaire.

Que dois-je savoir sur l'achat en VEFA ou dans des programmes neufs ?

Acheter en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) signifie acquérir un bien avant ou pendant la construction. Points clés : la loi espagnole exige que les promoteurs fournissent une garantie bancaire (aval bancario) ou une police d'assurance couvrant tous les paiements échelonnés, protégeant ainsi votre argent en cas de défaillance du promoteur. Les échéanciers de paiement impliquent généralement 20–30 % pendant la construction et le solde à la livraison. Votre avocat devrait vérifier tous les permis de construire et les spécifications de qualité.

Vous avez encore des questions ?

Posez à Sal n'importe quelle question sur l'achat immobilier en Espagne, elle fera les recherches pour vous.