Kopen in Spanje

Uw vragen beantwoord

Alles wat u moet weten over het kopen van vastgoed aan de Costa del Sol, van belastingen en juridische vereisten tot hypotheken en verblijfsvergunningen.

Aankoopproces

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Spanje?

Ja, absoluut. Spanje legt geen beperkingen op aan buitenlanders die vastgoed kopen. Kopers uit elk land, of het nu EU-burgers of niet-EU-ingezetenen zijn, kunnen residentieel of commercieel vastgoed kopen. De enige voorwaarde is het verkrijgen van een NIE (Número de Identificación de Extranjero), een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. Elk jaar kopen duizenden Britse, Scandinavische, Duitse en internationale kopers vastgoed aan de Costa del Sol.

Wat is een NIE-nummer en hoe krijg ik er een?

Een NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een uniek identificatienummer dat aan buitenlanders wordt toegewezen voor elke financiële of juridische transactie in Spanje, inclusief het kopen van vastgoed, het openen van een bankrekening of het aansluiten van nutsvoorzieningen. U kunt een aanvraag indienen bij een Spaans consulaat in uw thuisland of bij een lokaal politiebureau (Comisaría de Policía) in Spanje. Het proces duurt doorgaans 1–3 weken. U heeft uw paspoort, een ingevuld EX-15 formulier en bewijs nodig waarom u de NIE nodig heeft (bijv. een reserveringsdocument voor vastgoed). Veel advocaten kunnen dit namens u regelen met een volmacht.

Wat zijn de totale aankoopkosten bij het kopen van vastgoed in Spanje?

Als vuistregel moet u rekening houden met circa 10–13% bovenop de aankoopprijs voor de totale verwervingskosten. Dit dekt belastingen (ITP of BTW + zegelrecht), notariskosten (€600–€1.200), kadasterkosten (€400–€700) en juridische kosten (doorgaans 1–1,5% van de aankoopprijs plus BTW). Als u een hypotheek afsluit, komen daar taxatie- en arrangementskosten bij. Voor een woning van €500.000 kunt u rekenen op totale kosten van circa €50.000–€65.000 bovenop de overeengekomen prijs.

Welke belastingen betaal ik bij het kopen van een bestaande woning?

Voor bestaande (tweedehands) woningen is de belangrijkste belasting ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), de overdrachtsbelasting. In Andalusië, waar de Costa del Sol zich bevindt, bedraagt het tarief 7% van de opgegeven aankoopprijs. Op een woning van €1.000.000 betaalt u bijvoorbeeld €70.000 aan overdrachtsbelasting. Dit is aanzienlijk lager dan de eerdere tarieven die tot 10% bedroegen voor duurdere woningen, de Andalusische overheid heeft het vaste tarief in 2021 verlaagd naar 7%.

Welke belastingen gelden voor de aankoop van een nieuwbouwwoning?

Nieuwbouwwoningen (voor de eerste keer rechtstreeks van een ontwikkelaar gekocht) zijn onderworpen aan IVA (BTW) van 10% van de aankoopprijs, plus AJD (Actos Jurídicos Documentados / zegelrecht) van 1,2% in Andalusië. Een nieuwbouwappartement van €800.000 brengt dus €80.000 aan BTW plus €9.600 aan zegelrecht met zich mee, in totaal €89.600 aan belastingen. Er is geen overdrachtsbelasting op nieuwbouw; BTW vervangt deze.

Heb ik een advocaat nodig om vastgoed te kopen in Spanje?

Hoewel juridisch niet verplicht, wordt het sterk aanbevolen, en als essentieel beschouwd, om een onafhankelijke advocaat (abogado) aan te stellen die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht. Uw advocaat voert due diligence uit op de woning (controle van de eigendomsakte, openstaande schulden, bouwvergunningen, gemeenschapsverplichtingen), beoordeelt en onderhandelt het koopcontract, en vertegenwoordigt u bij de notarisondertekening. Juridische kosten bedragen doorgaans 1–1,5% van de aankoopprijs plus 21% BTW. Gebruik nooit een advocaat die uitsluitend door de verkoper of de makelaar wordt aanbevolen, kies er een die uitsluitend in uw belang handelt.

Kan ik als niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja. Spaanse banken verstrekken routinematig hypotheken aan niet-ingezetenen, meestal tot 60–70% van de taxatiewaarde van de woning (vergeleken met 80% voor ingezetenen). Rentetarieven in Spanje zijn concurrerend, met variabele tarieven gekoppeld aan de Euribor plus een marge (doorgaans Euribor + 1,5–2,5%) en vaste tarieven beschikbaar vanaf circa 2,5–3,5%. U moet bewijs van inkomen, bankafschriften, belastingaangiften uit uw thuisland en een kredietrapport overleggen. De bank laat een eigen taxatie van de woning uitvoeren. Hypotheeklooptijden van maximaal 20–25 jaar zijn gebruikelijk voor niet-ingezetenen.

Hoe lang duurt het koopproces van bod tot afronding?

Een typische aankoop van een bestaande woning duurt 6–12 weken van geaccepteerd bod tot afronding bij de notaris. Het proces verloopt als volgt: bod geaccepteerd → reserveringsaanbetaling betaald (meestal €6.000–€10.000) → privékoopcontract ondertekend binnen 2–4 weken (met 10% aanbetaling) → afronding bij de notaris 4–8 weken later. Nieuwbouwaankopen kunnen langer duren als de woning nog in aanbouw is, in dat geval ondertekent u een reservering en betaalt u in termijnen gekoppeld aan bouwmijlpalen, met definitieve afronding bij oplevering. Uw advocaat beheert het tijdschema en zorgt ervoor dat alle due diligence is afgerond voordat u zich vastlegt.

Wat is een Nota Simple en waarom is het belangrijk?

Een Nota Simple is een uittreksel uit het Spaanse Kadaster (Registro de la Propiedad) dat cruciale informatie over een woning verstrekt. Het bevestigt de rechtmatige eigenaar, de exacte beschrijving en grenzen van de woning, eventuele hypotheken of lasten, juridische bezwaringen (zoals erfdienstbaarheden) en of er beslagen of pandrechten zijn. Uw advocaat moet altijd een actuele Nota Simple opvragen voordat u een contract ondertekent. Het kost circa €10–€15 en kan online of persoonlijk bij het lokale Kadaster worden aangevraagd.

Vastgoedbelastingen & kosten

Wat zijn servicekosten en wat dekken ze?

Als u een appartement, rijtjeshuis of een woning binnen een beveiligd complex of urbanisatie koopt, betaalt u maandelijkse of driemaandelijkse servicekosten (gastos de comunidad). Deze dekken gedeelde uitgaven zoals onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden, tuinen, liften, beveiliging, gebouwenverzekering en een reservefonds voor groot onderhoud. De kosten variëren enorm afhankelijk van de grootte en kwaliteit van het complex, van €50/maand voor een eenvoudig appartementengebouw tot €500+/maand voor een luxe beveiligd complex met 24-uurs beveiliging, conciërge en spa-faciliteiten. Controleer altijd de financiële gezondheid van de vereniging en of er bijzondere heffingen (derramas) gepland zijn.

Wat is IBI (onroerendezaakbelasting) en hoeveel bedraagt het?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse lokale onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met gemeentelijke belasting. Het is gebaseerd op de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning, die doorgaans aanzienlijk lager is dan de marktwaarde. Het tarief varieert per gemeente maar ligt doorgaans tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde. Voor een luxe villa in Marbella met een marktwaarde van €2.000.000 kan de kadastrale waarde €400.000–€600.000 bedragen, resulterend in een jaarlijkse IBI van circa €1.600–€4.000. IBI wordt jaarlijks betaald, meestal in het najaar, en kan als automatische incasso worden ingesteld via uw Spaanse bankrekening.

Kan ik mijn woning in Spanje verhuren? Wat zijn de regels?

Ja, maar vakantie-/kortetermijnverhuur is gereguleerd. In Andalusië moet elke woning die voor toeristische doeleinden wordt verhuurd (verblijven korter dan 2 maanden) geregistreerd zijn bij het Toerisme Register van de Junta de Andalucía en een VFT (Vivienda con Fines Turísticos) vergunningsnummer hebben. Vereisten omvatten een minimale inrichtingsstandaard, airconditioning, EHBO-kit, toeristische informatie en klachtenformulieren. Het vergunningsnummer moet op alle advertenties worden vermeld. Langetermijnverhuur (langer dan 2 maanden) valt onder Spanje's Wet op Stedelijke Huurcontracten (LAU) en vereist geen toeristenvergunning. Veel gemeenschappen in Marbella beperken of reguleren nu kortetermijnverhuur, dus controleer altijd de gemeenschapsstatuten voordat u koopt met het oog op huurinkomsten.

Wat is het Golden Visa-programma en is het nog beschikbaar?

Het Spaanse Golden Visa-programma bood verblijfsvergunningen aan niet-EU-onderdanen die €500.000 of meer in Spaans vastgoed investeerden. De Spaanse regering heeft echter de beëindiging van het programma aangekondigd, en vanaf april 2025 worden er geen nieuwe aanvragen voor op vastgoed gebaseerde Golden Visa's meer geaccepteerd. Bestaande Golden Visa-houders kunnen hun vergunning nog steeds verlengen. Alternatieve verblijfsroutes blijven beschikbaar, waaronder het niet-lucratief visum (voor degenen met voldoende passief inkomen), het digitale nomaden visum en het ondernemersvisum. Raadpleeg een immigratieadvocaat voor de meest actuele opties.

Welke jaarlijkse belastingen betalen vastgoedeigenaren in Spanje?

Vastgoedeigenaren in Spanje hebben verschillende jaarlijkse verplichtingen: IBI (lokale onroerendezaakbelasting, €1.000–€5.000 voor typische Costa del Sol-woningen), basura (afvalbelasting, €100–€300/jaar) en inkomstenbelasting. Niet-ingezetenen die hun woning niet verhuren, moeten nog steeds een jaarlijkse aangifte indienen voor toegerekend inkomen (Modelo 210) op basis van 1,1–2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% voor EU-ingezetenen of 24% voor niet-EU. Als u de woning wel verhuurt, worden huurinkomsten belast tegen 19% (EU) of 24% (niet-EU), hoewel EU-ingezetenen aftrekbare kosten in mindering kunnen brengen. Spaanse belastingingezetenen geven wereldwijd inkomen aan inclusief vastgoed. Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) kan ook van toepassing zijn op netto-activa boven €700.000 per persoon in Andalusië.

Heb ik een Spaanse bankrekening nodig om vastgoed te kopen?

Hoewel niet strikt wettelijk vereist, is een Spaanse bankrekening praktisch onmisbaar. U heeft deze nodig om servicekosten, IBI, nutsvoorzieningen en eventuele hypotheekbetalingen via automatische incasso te betalen. De notaris vereist doorgaans ook dat de afsluitingskosten worden overgemaakt vanuit een Spaanse rekening. Het openen van een rekening is eenvoudig, u heeft uw paspoort, NIE en adresbewijs nodig. Grote banken aan de Costa del Sol (zoals CaixaBank, Santander, BBVA en Unicaja) hebben speciale internationale afdelingen en Nederlandstalig personeel.

Wat is de rol van de notaris bij een Spaanse vastgoedaankoop?

De notaris (notario) is een ambtenaar die toezicht houdt op de formele afronding van de vastgoedverkoop. Zijn rol is het verifiëren van de identiteit van koper en verkoper, het controleren of alle vereiste documenten in orde zijn, het voorlezen en uitleggen van de koopakte (escritura pública), het bijwonen van ondertekeningen en het indienen van de akte voor registratie bij het Kadaster. De notaris is onpartijdig, hij handelt niet namens een van beide partijen. Belangrijk: de notaris voert GEEN due diligence uit op de juridische status van de woning; dat is de taak van uw advocaat. Notariskosten zijn wettelijk gereguleerd en bedragen doorgaans €600 tot €1.200, afhankelijk van de aankoopprijs.

Welke due diligence-controles moet ik uitvoeren voor de aankoop?

Uw advocaat dient grondige controles uit te voeren, waaronder: het opvragen van een actuele Nota Simple bij het Kadaster om eigendom en lasten te verifiëren; bevestiging dat de woning overeenkomt met de kadastrale en registerbeschrijvingen; controle op openstaande schulden (hypotheken, servicekosten, IBI, nutsrekeningen); verificatie dat de woning een geldige Licencia de Primera Ocupación (eerste bewoningsvergunning) of Certificado de Antigüedad heeft; beoordeling van bestemmingsplannen om te bevestigen dat de woning legaal is gebouwd en er geen handhavingsacties lopen; het verkrijgen van een Energieprestatiecertificaat (EPC); en controle van de gemeenschapsstatuten en financiële rekeningen. Voor landelijke of oudere woningen zijn aanvullende controles op waterrechten, toegangswegen en grondclassificatie essentieel.

Wat zijn de vermogenswinstbelasting-implicaties als ik verkoop?

Wanneer u een woning in Spanje verkoopt, betaalt u vermogenswinstbelasting over de winst (verkoopprijs minus aankoopprijs, inclusief gedocumenteerde verbeteringskosten en verwervingskosten). Voor niet-ingezetenen bedraagt het tarief een vast percentage van 19% over de winst. Daarnaast is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen als voorheffing op uw vermogenswinstbelasting, als uw werkelijke belasting minder dan 3% bedraagt, kunt u restitutie aanvragen. Voor Spaanse belastingingezetenen wordt de winst belast op een progressieve schaal: 19% over de eerste €6.000, 21% over €6.001–€50.000, 23% over €50.001–€200.000, 27% over €200.001–€300.000 en 28% boven €300.000. Ingezetenen ouder dan 65 die hun hoofdverblijf verkopen zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting.

Kan ik vastgoed kopen via een bedrijf (SL) in Spanje?

Ja, u kunt vastgoed aankopen via een Spaanse besloten vennootschap (Sociedad Limitada / SL). Dit kan in bepaalde situaties voordelen bieden, zoals wanneer er meerdere investeerders betrokken zijn, bij commercieel vastgoed of voor erfplanningsdoeleinden. Voor de meeste individuele residentiële aankopen is het echter eenvoudiger en fiscaal voordeliger om op persoonlijke naam te kopen. Bedrijven betalen vennootschapsbelasting (25%), en de Spaanse belastingdienst controleert vastgoed in bedrijfseigendom nauwlettend, waarbij een voordeel in natura wordt toegerekend als bestuurders of aandeelhouders de woning gebruiken. Er zijn ook aanvullende rapportageverplichtingen en boekhoudkosten. Win deskundig fiscaal advies in voordat u voor een bedrijfsstructuur kiest, het is in sommige scenario's voordelig maar in andere kostbaar en gecompliceerd.

Wat moet ik weten over het kopen van off-plan of nieuwbouwprojecten?

Off-plan kopen (sobre plano) betekent het kopen van een woning vóór of tijdens de bouw. Belangrijke beschermingen om te kennen: de Spaanse wet verplicht ontwikkelaars om een bankgarantie (aval bancario) of verzekeringspolis te verstrekken die alle termijnbetalingen dekt, wat betekent dat uw geld beschermd is als de ontwikkelaar niet kan opleveren. Controleer altijd of deze garantie bestaat voordat u iets betaalt boven de initiële reservering. Betalingsschema's bestaan doorgaans uit 20–30% tijdens de bouw en het saldo bij oplevering. Uw advocaat moet controleren of de ontwikkelaar alle benodigde bouwvergunningen heeft, of het land correct is geclassificeerd en of het project een bestemmingsgoedkeuring heeft. U moet ook de bouwspecificaties (memoria de calidades) zorgvuldig beoordelen. Opleveringsdata worden in Spanje vaak uitgesteld, houd rekening met een buffer en zorg ervoor dat uw contract boeteclausules bevat voor aanzienlijke vertragingen.

Heeft u nog vragen?

Vraag Sal alles over het kopen van vastgoed in Spanje, zij doet het onderzoek voor u.