Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Twoje pytania, nasze odpowiedzi

Wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie nieruchomości na Costa del Sol, od podatków i wymogów prawnych po hipoteki i pobyt.

Proces zakupu

Czy obcokrajowcy mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, oczywiście. Hiszpania nie nakłada żadnych ograniczeń na obcokrajowców kupujących nieruchomości. Kupujący z każdego kraju, zarówno obywatele UE, jak i rezydenci spoza UE, mogą nabywać nieruchomości mieszkalne i komercyjne. Jedynym warunkiem jest uzyskanie NIE (Número de Identificación de Extranjero), czyli numeru identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców. Tysiące brytyjskich, skandynawskich, niemieckich i międzynarodowych kupujących nabywa nieruchomości na Costa del Sol każdego roku.

Czym jest numer NIE i jak go uzyskać?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to unikalny numer identyfikacyjny przydzielany obcokrajowcom do wszelkich transakcji finansowych lub prawnych w Hiszpanii, w tym zakupu nieruchomości, otwarcia konta bankowego czy podłączenia mediów. Możesz złożyć wniosek w konsulacie hiszpańskim w swoim kraju lub na komisariacie policji (Comisaría de Policía) w Hiszpanii. Proces trwa zazwyczaj 1–3 tygodnie. Potrzebny jest paszport, wypełniony formularz EX-15 oraz dowód, dlaczego potrzebujesz NIE (np. dokument rezerwacji nieruchomości). Wielu prawników może to załatwić w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

Jakie są całkowite koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Ogólna zasada: zaplanuj około 10–13% ponad cenę zakupu na całkowite koszty nabycia. Obejmuje to podatki (ITP lub IVA + opłata skarbowa), opłaty notarialne (600–1 200 €), opłaty rejestrowe (400–700 €) oraz opłaty prawne (zazwyczaj 1–1,5% ceny zakupu plus VAT). Jeśli zaciągasz hipotekę, doliczyć trzeba opłaty za wycenę i aranżację. Przy nieruchomości za 500 000 € spodziewaj się łącznych kosztów około 50 000–65 000 € ponad uzgodnioną cenę.

Jakie podatki płacę przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego głównym podatkiem jest ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), podatek od przeniesienia własności. W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, stawka wynosi 7% deklarowanej ceny zakupu. Na przykład przy nieruchomości za 1 000 000 € zapłacisz 70 000 € podatku. To znacznie mniej niż wcześniejsze stawki, które sięgały 10%, rząd Andaluzji obniżył stawkę ryczałtową do 7% w 2021 roku.

Jakie podatki obowiązują przy zakupie nowej nieruchomości?

Nowe nieruchomości (kupowane bezpośrednio od dewelopera po raz pierwszy) podlegają IVA (VAT) w wysokości 10% ceny zakupu, plus AJD (Actos Jurídicos Documentados / opłata skarbowa) w wysokości 1,2% w Andaluzji. Zatem nowy apartament za 800 000 € to 80 000 € VAT plus 9 600 € opłaty skarbowej, łącznie 89 600 € podatków. Przy nowych nieruchomościach nie ma podatku od przeniesienia własności; IVA go zastępuje.

Czy potrzebuję prawnika do zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Choć nie jest to prawnie obowiązkowe, jest zdecydowanie zalecane, i uważane za niezbędne, zatrudnienie niezależnego prawnika (abogado) specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Prawnik przeprowadzi badanie prawne nieruchomości (sprawdzenie aktu własności, zaległych długów, pozwoleń budowlanych, zobowiązań wspólnotowych), przejrzy i wynegocjuje umowę zakupu oraz będzie Cię reprezentował przy podpisaniu u notariusza. Opłaty prawne wynoszą zazwyczaj 1–1,5% ceny zakupu plus 21% VAT. Nigdy nie korzystaj z prawnika poleconego wyłącznie przez sprzedającego lub agenta, wybierz takiego, który działa wyłącznie w Twoim interesie.

Czy mogę uzyskać hipotekę jako nierezydent w Hiszpanii?

Tak. Hiszpańskie banki rutynowo oferują hipoteki nierezydentom, zazwyczaj udzielając do 60–70% wartości nieruchomości (w porównaniu z 80% dla rezydentów). Stopy procentowe w Hiszpanii są konkurencyjne, zmienne powiązane z Euriborem plus marża (zazwyczaj Euribor + 1,5–2,5%), a stałe od około 2,5–3,5%. Musisz przedstawić dowody dochodów, wyciągi bankowe, zeznania podatkowe z kraju pochodzenia i raport kredytowy. Bank zleci własną wycenę nieruchomości. Okresy kredytowania do 20–25 lat są standardem dla nierezydentów.

Jak długo trwa proces zakupu od oferty do finalizacji?

Typowy zakup nieruchomości z rynku wtórnego trwa 6–12 tygodni od zaakceptowanej oferty do finalizacji u notariusza. Proces przebiega następująco: zaakceptowana oferta → wpłata depozytu rezerwacyjnego (zazwyczaj 6 000–10 000 €) → podpisanie prywatnej umowy zakupu w ciągu 2–4 tygodni (z 10% depozytem) → finalizacja u notariusza 4–8 tygodni później. Zakupy nowych nieruchomości mogą trwać dłużej, jeśli budowa jest w toku, w takim przypadku podpisujesz rezerwację i wpłacasz raty powiązane z etapami budowy.

Co to jest Nota Simple i dlaczego jest ważna?

Nota Simple to wyciąg z hiszpańskiego Rejestru Gruntów (Registro de la Propiedad), który zawiera kluczowe informacje o nieruchomości. Potwierdza prawnego właściciela, dokładny opis i granice nieruchomości, wszelkie hipoteki lub obciążenia, obciążenia prawne (np. służebności) oraz czy istnieją embarga lub zastawy. Twój prawnik powinien zawsze uzyskać aktualną Nota Simple przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Kosztuje około 10–15 € i można ją zamówić online lub osobiście w lokalnym Rejestrze Gruntów.

Podatki i koszty nieruchomości

Czym są opłaty wspólnotowe i co obejmują?

Jeśli kupujesz apartament, dom szeregowy lub nieruchomość w strzeżonym osiedlu, będziesz płacić miesięczne lub kwartalne opłaty wspólnotowe (gastos de comunidad). Pokrywają one utrzymanie części wspólnych, basenów, ogrodów, wind, ochrony, ubezpieczenia budynku i funduszu rezerwowego na większe naprawy. Opłaty różnią się znacznie, od 50 €/miesiąc za prosty blok do 500+ €/miesiąc za luksusowe osiedle z całodobową ochroną, concierge i spa. Zawsze sprawdzaj kondycję finansową wspólnoty i czy planowane są dodatkowe opłaty specjalne (derramas).

Co to jest IBI (podatek od nieruchomości) i ile wynosi?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny lokalny podatek od nieruchomości, odpowiednik podatku miejskiego. Jest obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest zazwyczaj znacznie niższa od wartości rynkowej. Stawka różni się w zależności od gminy, ale zazwyczaj wynosi 0,4–1,1% wartości katastralnej. Dla luksusowej willi w Marbelli o wartości rynkowej 2 000 000 € wartość katastralna może wynosić 400 000–600 000 €, co daje roczny IBI około 1 600–4 000 €. IBI płaci się raz w roku, zazwyczaj jesienią.

Czy mogę wynajmować swoją nieruchomość w Hiszpanii? Jakie są zasady?

Tak, ale wynajem krótkoterminowy/turystyczny jest regulowany. W Andaluzji każda nieruchomość wynajmowana w celach turystycznych (pobyty poniżej 2 miesięcy) musi być zarejestrowana w Rejestrze Turystycznym Junta de Andalucía i posiadać licencję VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Wymagania obejmują minimalny standard wyposażenia, klimatyzację, apteczkę, informację turystyczną i formularze reklamacyjne. Numer licencji musi być wyświetlany we wszystkich ogłoszeniach. Wynajem długoterminowy (powyżej 2 miesięcy) podlega hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim (LAU) i nie wymaga licencji turystycznej.

Czym jest program Złotej Wizy i czy jest nadal dostępny?

Hiszpański program Złotej Wizy oferował zezwolenia na pobyt obywatelom spoza UE inwestującym 500 000 € lub więcej w hiszpańskie nieruchomości. Jednak hiszpański rząd ogłosił zakończenie programu i od kwietnia 2025 roku nowe wnioski nie są przyjmowane. Obecni posiadacze mogą nadal odnawiać swoje zezwolenia. Alternatywne ścieżki rezydencji pozostają dostępne, w tym wiza niezarobkowa, wiza cyfrowego nomada i wiza przedsiębiorcy.

Jakie roczne podatki płacą właściciele nieruchomości w Hiszpanii?

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii muszą opłacać: IBI (lokalny podatek od nieruchomości, 1 000–5 000 € dla typowych nieruchomości na Costa del Sol), basura (podatek za wywóz śmieci, 100–300 €/rok) oraz podatek dochodowy. Nierezydenci, którzy nie wynajmują nieruchomości, muszą składać roczne zeznanie podatkowe od domniemanego dochodu (Modelo 210) na podstawie 1,1–2% wartości katastralnej, opodatkowane stawką 19% (UE) lub 24% (spoza UE). Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z wynajmu jest opodatkowany stawką 19% (UE) lub 24% (spoza UE), choć rezydenci UE mogą odliczać dopuszczalne koszty.

Czy potrzebuję hiszpańskiego konta bankowego do zakupu nieruchomości?

Choć nie jest to prawnie wymagane, hiszpańskie konto bankowe jest praktycznie niezbędne. Potrzebujesz go do opłacania opłat wspólnotowych, IBI, rachunków za media i rat hipotecznych poleceniem zapłaty. Notariusz zazwyczaj wymaga również, aby środki na finalizację transakcji zostały przelane z hiszpańskiego konta. Otwarcie konta jest proste, potrzebujesz paszportu, NIE i potwierdzenia adresu. Główne banki na Costa del Sol (CaixaBank, Santander, BBVA, Unicaja) mają działy międzynarodowe z personelem mówiącym po angielsku.

Jaka jest rola notariusza w hiszpańskiej transakcji nieruchomościowej?

Notariusz (notario) to urzędnik publiczny nadzorujący formalną finalizację sprzedaży nieruchomości. Jego rola polega na weryfikacji tożsamości kupującego i sprzedającego, upewnieniu się, że wszystkie wymagane dokumenty są w porządku, odczytaniu i wyjaśnieniu aktu sprzedaży (escritura pública), poświadczeniu podpisów i złożeniu aktu do rejestracji w Rejestrze Gruntów. Notariusz jest bezstronny, nie działa na rzecz żadnej ze stron. Co ważne, notariusz NIE przeprowadza badania prawnego statusu nieruchomości; to zadanie Twojego prawnika. Opłaty notarialne są regulowane prawem i wynoszą zazwyczaj od 600 do 1 200 €.

Jakie kontrole due diligence powinienem przeprowadzić przed zakupem?

Twój prawnik powinien przeprowadzić dokładne kontrole obejmujące: uzyskanie aktualnej Nota Simple z Rejestru Gruntów w celu weryfikacji własności i obciążeń; potwierdzenie, że nieruchomość odpowiada opisom katastralnym i rejestrowym; sprawdzenie zaległych długów (hipoteki, opłaty wspólnotowe, IBI, rachunki za media); weryfikację, czy nieruchomość posiada ważną Licencję Pierwszego Zasiedlenia (Licencia de Primera Ocupación); przegląd przepisów planistycznych; uzyskanie Certyfikatu Energetycznego (EPC); oraz sprawdzenie statutu i rachunków wspólnoty.

Jakie są konsekwencje podatkowe od zysków kapitałowych przy sprzedaży?

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii płacisz podatek od zysków kapitałowych od zysku (cena sprzedaży minus cena zakupu, z uwzględnieniem udokumentowanych kosztów ulepszeń i nabycia). Dla nierezydentów stawka wynosi zryczałtowane 19% od zysku. Ponadto kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia ich bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczki na podatek, jeśli Twoje faktyczne zobowiązanie jest niższe, możesz ubiegać się o zwrot. Dla rezydentów podatkowych zyski są opodatkowane progresywnie: 19% od pierwszych 6 000 €, 21% od 6 001–50 000 €, 23% od 50 001–200 000 €, 27% od 200 001–300 000 € i 28% powyżej 300 000 €.

Czy mogę kupić nieruchomość przez spółkę (SL) w Hiszpanii?

Tak, możesz kupić nieruchomość przez hiszpańską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad Limitada / SL). Może to oferować korzyści w określonych sytuacjach, np. przy wielu inwestorach, nieruchomościach komercyjnych lub planowaniu spadkowym. Jednak dla większości indywidualnych zakupów mieszkaniowych kupno na osobę fizyczną jest prostsze i bardziej efektywne podatkowo. Spółki podlegają podatkowi CIT (25%), a hiszpański urząd skarbowy bacznie kontroluje nieruchomości mieszkalne należące do spółek. Zasięgnij specjalistycznej porady podatkowej przed wyborem struktury korporacyjnej.

Co powinienem wiedzieć o zakupie nieruchomości z planu lub nowych inwestycji?

Zakup z planu (sobre plano) oznacza nabycie nieruchomości przed lub w trakcie budowy. Kluczowe zabezpieczenia: hiszpańskie prawo wymaga od deweloperów zapewnienia gwarancji bankowej (aval bancario) lub polisy ubezpieczeniowej pokrywającej wszystkie wpłaty etapowe, Twoje pieniądze są więc chronione w przypadku niepowodzenia dewelopera. Zawsze weryfikuj istnienie tej gwarancji przed jakąkolwiek wpłatą. Harmonogramy płatności zazwyczaj obejmują 20–30% w trakcie budowy i resztę przy odbiorze. Twój prawnik powinien sprawdzić, czy deweloper posiada wszystkie wymagane pozwolenia budowlane i czy inwestycja ma zatwierdzenie planistyczne.

Masz jeszcze pytania?

Zapytaj Sal o cokolwiek dotyczącego zakupu nieruchomości w Hiszpanii, przeprowadzi badanie za Ciebie.