Покупка в Испании

Ответы на Ваши Вопросы

Всё, что нужно знать о покупке недвижимости на Коста-дель-Соль, от налогов и юридических требований до ипотеки и вида на жительство.

Процесс Покупки

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании?

Да, безусловно. Испания не устанавливает ограничений для иностранных граждан при покупке недвижимости. Покупатели из любой страны, как граждане ЕС, так и нерезиденты, могут приобретать жилую или коммерческую недвижимость. Единственное условие, получение NIE (Número de Identificación de Extranjero), налогового идентификационного номера для иностранцев.

Что такое номер NIE и как его получить?

NIE (Número de Identificación de Extranjero), это уникальный идентификационный номер, присваиваемый иностранцам для любых финансовых или юридических операций в Испании, включая покупку недвижимости, открытие банковского счёта или подключение коммунальных услуг. Подать заявку можно в испанском консульстве в вашей стране или в местном полицейском участке в Испании. Процесс обычно занимает 1–3 недели.

Каковы общие расходы на покупку недвижимости в Испании?

Как правило, заложите примерно 10–13% сверх цены покупки на общие расходы. Это покрывает налоги (ITP или IVA + гербовый сбор), нотариальные расходы (600–1 200 €), регистрационные сборы (400–700 €) и юридические расходы (обычно 1–1,5% от цены покупки плюс НДС).

Какие налоги я плачу при покупке вторичной недвижимости?

Для вторичной недвижимости основной налог, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), налог на передачу. В Андалусии ставка составляет 7% от заявленной цены покупки. Например, при покупке за 1 000 000 € вы заплатите 70 000 € налога.

Какие налоги при покупке новостройки?

На новостройки (первая покупка у застройщика) распространяется IVA (НДС) в размере 10% от цены покупки, плюс AJD (гербовый сбор) в размере 1,2% в Андалусии. Таким образом, за новую квартиру стоимостью 800 000 € налоги составят 89 600 €.

Нужен ли мне адвокат для покупки недвижимости в Испании?

Хотя юридически это не обязательно, настоятельно рекомендуется, и считается необходимым, назначить независимого адвоката (abogado), специализирующегося на испанском имущественном праве. Юридические расходы обычно составляют 1–1,5% от цены покупки плюс 21% НДС.

Могу ли я получить ипотеку как нерезидент в Испании?

Да. Испанские банки регулярно предоставляют ипотеку нерезидентам, обычно кредитуя до 60–70% от оценочной стоимости недвижимости (по сравнению с 80% для резидентов). Процентные ставки в Испании конкурентоспособны.

Сколько времени занимает процесс покупки от предложения до завершения?

Типичная покупка вторичной недвижимости занимает 6–12 недель от принятого предложения до оформления у нотариуса. Процесс включает: принятие предложения → залог → подписание частного договора (депозит 10%) → оформление у нотариуса.

Что такое Nota Simple и почему это важно?

Nota Simple, это выписка из испанского реестра недвижимости, которая предоставляет критическую информацию об объекте: подтверждает законного владельца, описание объекта, наличие ипотек или обременений, и любые юридические ограничения.

Налоги и Расходы на Недвижимость

Что такое коммунальные сборы и что они покрывают?

Если вы покупаете квартиру, таунхаус или объект в закрытом комплексе, вы будете платить ежемесячные или квартальные коммунальные сборы. Они покрывают обслуживание общих территорий, бассейнов, садов, лифтов, охрану, страхование здания и резервный фонд.

Что такое IBI (налог на недвижимость) и сколько он составляет?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), это ежегодный местный налог на недвижимость. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, которая обычно значительно ниже рыночной. Ставка варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости.

Могу ли я сдавать свою недвижимость в аренду? Какие правила?

Да, но краткосрочная/туристическая аренда регулируется. В Андалусии любой объект для туристической аренды (менее 2 месяцев) должен быть зарегистрирован и получить лицензию VFT. Долгосрочная аренда (свыше 2 месяцев) регулируется Законом о городской аренде (LAU) и не требует туристической лицензии.

Что такое программа «Золотая Виза» и доступна ли она?

Программа Golden Visa предлагала вид на жительство нерезидентам ЕС, инвестирующим от 500 000 € в испанскую недвижимость. Однако с апреля 2025 года новые заявки больше не принимаются. Альтернативные пути получения резидентства включают не-трудовую визу, визу цифрового кочевника и предпринимательскую визу.

Какие ежегодные налоги платят владельцы недвижимости в Испании?

Владельцы платят: IBI (местный налог, 1 000–5 000 € для типичных объектов на Коста-дель-Соль), basura (сбор за вывоз мусора, 100–300 €/год) и подоходный налог. Нерезиденты, не сдающие в аренду, должны подавать декларацию о вменённом доходе (Modelo 210).

Нужен ли мне испанский банковский счёт?

Хотя юридически не обязателен, испанский банковский счёт практически необходим для оплаты коммунальных сборов, IBI, коммунальных услуг и ипотечных платежей. Открытие счёта несложно, вам понадобятся паспорт, NIE и подтверждение адреса.

Какова роль нотариуса при покупке недвижимости?

Нотариус, это государственное лицо, которое контролирует формальное завершение сделки. Его роль, проверить личности сторон, зачитать и разъяснить акт купли-продажи, засвидетельствовать подписи и направить документ в реестр.

Какую юридическую проверку следует провести перед покупкой?

Ваш адвокат должен провести: получение актуальной Nota Simple, проверку соответствия объекта кадастровым и реестровым описаниям, проверку задолженностей, подтверждение лицензии на первое заселение, проверку градостроительных норм и получение энергетического сертификата.

Каковы налоговые последствия при продаже?

При продаже вы платите налог на прирост капитала. Для нерезидентов ставка составляет 19%. Покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить в налоговую. Для налоговых резидентов Испании ставки прогрессивные: от 19% до 28%. Резиденты старше 65 лет, продающие основное жильё, освобождены от налога.

Можно ли купить недвижимость через компанию (SL)?

Да, можно через испанскую компанию с ограниченной ответственностью (Sociedad Limitada / SL). Это может быть выгодно в определённых ситуациях, но для большинства индивидуальных покупок жилья покупка на личное имя проще и выгоднее в налоговом отношении.

Что нужно знать о покупке строящейся недвижимости?

Покупка на стадии строительства (sobre plano) означает приобретение до или во время строительства. Испанский закон требует от застройщика предоставить банковскую гарантию, покрывающую все промежуточные платежи. Всегда проверяйте наличие этой гарантии перед оплатой.

Остались вопросы?

Спросите Sal о покупке недвижимости в Испании, она проведёт исследование за вас.