Att köpa i Spanien

Dina frågor besvarade

Allt du behöver veta om att köpa fastighet på Costa del Sol, från skatter och juridiska krav till bolån och uppehållstillstånd.

Köpprocessen

Kan utlänningar köpa fastighet i Spanien?

Ja, absolut. Spanien har inga restriktioner för utländska medborgare som vill köpa fastighet. Köpare från alla länder, oavsett om de är EU-medborgare eller icke-EU-invånare, kan köpa bostads- eller kommersiell fastighet. Det enda kravet är att skaffa ett NIE (Número de Identificación de Extranjero), ett skatteidentifieringsnummer för utlänningar. Tusentals brittiska, skandinaviska, tyska och internationella köpare förvärvar fastigheter på Costa del Sol varje år.

Vad är ett NIE-nummer och hur får jag ett?

Ett NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ett unikt identifieringsnummer som tilldelas utlänningar för alla ekonomiska eller juridiska transaktioner i Spanien, inklusive fastighetsköp, öppnande av bankkonto eller anslutning av el och vatten. Du kan ansöka vid ett spanskt konsulat i ditt hemland eller på en lokal polisstation (Comisaría de Policía) i Spanien. Processen tar vanligtvis 1–3 veckor. Du behöver ditt pass, ett ifyllt EX-15-formulär och bevis på varför du behöver NIE (t.ex. ett reservationsavtal). Många advokater kan hantera detta åt dig med en fullmakt.

Vilka är de totala kostnaderna vid fastighetsköp i Spanien?

Som tumregel bör du budgetera cirka 10–13% utöver köpeskillingen för totala förvärvskostnader. Detta täcker skatter (ITP eller moms + stämpelskatt), notarieavgifter (€600–€1 200), fastighetsregisteravgifter (€400–€700) och juridiska avgifter (vanligtvis 1–1,5% av köpeskillingen plus moms). Om du tar ett bolån tillkommer värderings- och arrangemangsavgifter. För en fastighet värd €500 000 kan du räkna med totalkostnader på cirka €50 000–€65 000 utöver det överenskomna priset.

Vilka skatter betalar jag vid köp av en begagnad fastighet?

För begagnade fastigheter är den huvudsakliga skatten ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), överlåtelseskatten. I Andalusien, där Costa del Sol ligger, är skatten 7% av den deklarerade köpeskillingen. Till exempel, på en fastighet värd €1 000 000 betalar du €70 000 i överlåtelseskatt. Detta är betydligt lägre än de tidigare satserna som kunde vara upp till 10% på dyrare fastigheter, den andalusiska regeringen sänkte den fasta satsen till 7% 2021.

Vilka skatter gäller vid köp av nybyggd fastighet?

Nybyggda fastigheter (köpta direkt från en byggherre för första gången) beskattas med moms (IVA) på 10% av köpeskillingen, plus AJD (Actos Jurídicos Documentados / stämpelskatt) på 1,2% i Andalusien. En nybyggd lägenhet för €800 000 skulle alltså medföra €80 000 i moms plus €9 600 i stämpelskatt, totalt €89 600 i skatter. Det finns ingen överlåtelseskatt på nybyggnationer; momsen ersätter den.

Behöver jag en advokat för att köpa fastighet i Spanien?

Även om det inte är juridiskt obligatoriskt rekommenderas det starkt, och anses nödvändigt, att anlita en oberoende advokat (abogado) specialiserad på spansk fastighetsöverlåtelse. Din advokat genomför due diligence på fastigheten (kontrollerar lagfarten, utestående skulder, bygglov, samhällsförpliktelser), granskar och förhandlar köpeavtalet samt företräder dig vid notarieundertecknandet. Juridiska avgifter är vanligtvis 1–1,5% av köpeskillingen plus 21% moms. Använd aldrig en advokat rekommenderad enbart av säljaren eller mäklaren, välj en som agerar uteslutande i ditt intresse.

Kan jag få bolån som icke-bosatt i Spanien?

Ja. Spanska banker erbjuder rutinmässigt bolån till icke-bosatta, vanligtvis upp till 60–70% av fastighetens värdering (jämfört med 80% för bosatta). Räntorna i Spanien är konkurrenskraftiga, med rörliga räntor kopplade till Euribor plus en marginal (vanligtvis Euribor + 1,5–2,5%) och fasta räntor tillgängliga från cirka 2,5–3,5%. Du behöver uppvisa inkomstbevis, kontoutdrag, skattedeklarationer från ditt hemland och en kreditupplysning. Banken beställer sin egen fastighetsvärdering. Lånetider på upp till 20–25 år är vanliga för icke-bosatta.

Hur lång tid tar köpprocessen från bud till tillträde?

Ett typiskt köp av begagnad fastighet tar 6–12 veckor från accepterat bud till slutförande hos notarien. Processen följer dessa steg: bud accepterat → reservationsdeposition betald (vanligtvis €6 000–€10 000) → privat köpeavtal undertecknat inom 2–4 veckor (med 10% handpenning) → slutförande hos notarien 4–8 veckor senare. Nybyggnationsköp kan ta längre tid om fastigheten fortfarande är under byggnad, i så fall undertecknar du en reservation och betalar delbetalningar kopplade till byggmilstolpar, med slutförande vid överlämning. Din advokat hanterar tidsplanen och säkerställer att all due diligence är klar innan du binder dig.

Vad är en Nota Simple och varför är den viktig?

En Nota Simple är ett utdrag från det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) som ger viktig information om en fastighet. Den bekräftar den lagliga ägaren, fastighetens exakta beskrivning och gränser, eventuella inteckningar eller belastningar, juridiska servitut (som vägrätt) och om det finns några utmätningar eller panträtter. Din advokat bör alltid inhämta en aktuell Nota Simple innan du undertecknar något avtal. Den kostar cirka €10–€15 och kan begäras online eller personligen på det lokala fastighetsregistret.

Fastighetsskatter & kostnader

Vad är samfällighetsavgifter och vad täcker de?

Om du köper en lägenhet, ett radhus eller en fastighet inom ett grindsamhälle eller urbanisering betalar du månatliga eller kvartalsvisa samfällighetsavgifter (gastos de comunidad). Dessa täcker gemensamma utgifter inklusive underhåll av gemensamma utrymmen, simbassänger, trädgårdar, hissar, säkerhet, byggnadsförsäkring och en reservfond för större reparationer. Avgifterna varierar enormt beroende på utvecklingens storlek och kvalitet, från €50/månad för ett enkelt hyreshus till €500+/månad för ett lyxigt grindsamhälle med dygnet-runt-bevakning, concierge och spaanläggning. Kontrollera alltid samfällighetens ekonomiska hälsa och om det finns några planerade specialavgifter (derramas).

Vad är IBI (fastighetsskatt) och hur mycket kostar den?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den årliga kommunala fastighetsskatten, motsvarande fastighetsavgiften. Den baseras på det katastrala värdet (valor catastral) av fastigheten, som vanligtvis är betydligt lägre än marknadsvärdet. Satsen varierar per kommun men ligger vanligtvis mellan 0,4% och 1,1% av det katastrala värdet. För en lyxvilla i Marbella med ett marknadsvärde på €2 000 000 kan det katastrala värdet vara €400 000–€600 000, vilket ger en årlig IBI på cirka €1 600–€4 000. IBI betalas årligen, vanligtvis på hösten, och kan ställas in som autogiro från ditt spanska bankkonto.

Kan jag hyra ut min fastighet i Spanien? Vilka regler gäller?

Ja, men semester-/korttidsuthyrning är reglerad. I Andalusien måste alla fastigheter som hyrs ut för turiständamål (vistelser under 2 månader) registreras hos Junta de Andalucías turistregister och erhålla ett VFT-licensnummer (Vivienda con Fines Turísticos). Kraven inkluderar minimistandard för möblering, luftkonditionering, förstahjälpenkit, turistinformation och klagomålsformulär. Licensnumret måste visas i all marknadsföring. Långtidsuthyrning (över 2 månader) regleras av Spaniens hyreslagstiftning (LAU) och kräver ingen turistlicens. Många samfälligheter i Marbella begränsar numera korttidsuthyrning, så kontrollera alltid stadgarna innan du köper med hyresintäkter i åtanke.

Vad är Golden Visa-programmet och är det fortfarande tillgängligt?

Spaniens Golden Visa-program erbjöd uppehållstillstånd till icke-EU-medborgare som investerade €500 000 eller mer i spansk fastighet. Den spanska regeringen meddelade dock att programmet avslutas, och sedan april 2025 tas inga nya ansökningar om fastighetsbaserade Golden Visa emot. Befintliga innehavare kan fortfarande förnya sina tillstånd. Alternativa uppehållsvägar finns kvar, inklusive det icke-lukrativa visumet (för dem med tillräcklig passiv inkomst), det digitala nomadvisumet och entreprenörsvisumet. Rådgör med en immigrationsadvokat för de senaste alternativen.

Vilka löpande årliga skatter betalar fastighetsägare i Spanien?

Fastighetsägare i Spanien har flera årliga förpliktelser: IBI (kommunal fastighetsskatt, €1 000–€5 000 för typiska Costa del Sol-fastigheter), basura (sopavgift, €100–€300/år) och inkomstskatt. Icke-bosatta som inte hyr ut sin fastighet måste ändå lämna en årlig deklaration för schablonintäkt (Modelo 210) baserad på 1,1–2% av det katastrala värdet, beskattat med 19% för EU-bosatta eller 24% för icke-EU. Om du hyr ut fastigheten beskattas hyresintäkter med 19% (EU) eller 24% (icke-EU), men EU-bosatta kan dra av tillåtna kostnader. Spanska skatteinvånare deklarerar världsomspännande inkomst inklusive fastighet. Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) kan också gälla på nettotillgångar överstigande €700 000 per person i Andalusien.

Behöver jag ett spanskt bankkonto för att köpa fastighet?

Även om det inte är strikt juridiskt nödvändigt är ett spanskt bankkonto praktiskt taget oumbärligt. Du behöver det för att betala samfällighetsavgifter, IBI, elräkningar och eventuella bolånebetalningar via autogiro. Notarien kräver vanligtvis också att slutbetalningen överförs från ett spanskt konto. Att öppna ett konto är enkelt, du behöver ditt pass, NIE och adressbevis. Stora banker på Costa del Sol (som CaixaBank, Santander, BBVA och Unicaja) har dedikerade internationella avdelningar och engelsktalande personal.

Vilken roll har notarien vid ett spanskt fastighetsköp?

Notarien (notario) är en offentlig tjänsteman som övervakar det formella slutförandet av fastighetsförsäljningen. Deras roll är att verifiera köparens och säljarens identiteter, säkerställa att alla nödvändiga dokument är i ordning, läsa upp och förklara köpehandlingen (escritura pública), bevittna underskrifter och lämna in handlingen för registrering vid fastighetsregistret. Notarien är opartisk, de agerar inte för någon part. Viktigt att notera: notarien genomför INTE due diligence på fastighetens juridiska status; det är din advokats uppgift. Notarieavgifterna är reglerade i lag och ligger vanligtvis på €600 till €1 200 beroende på köpeskillingen.

Vilka due diligence-kontroller bör jag göra innan jag köper?

Din advokat bör genomföra noggranna kontroller inklusive: inhämta en aktuell Nota Simple från fastighetsregistret för att verifiera ägande och eventuella belastningar; bekräfta att fastigheten stämmer överens med sin katastrala och registerbaserade beskrivning; kontrollera utestående skulder (bolån, samfällighetsavgifter, IBI, elräkningar); verifiera att fastigheten har en giltig Licencia de Primera Ocupación (inflyttningslicens) eller Certificado de Antigüedad; granska planbestämmelser för att bekräfta att fastigheten är lagligt byggd utan pågående åtgärder; inhämta ett energiprestandacertifikat (EPC); och kontrollera samfällighetens stadgar och räkenskaper. För landsbygds- eller äldre fastigheter är ytterligare kontroller av vattenrättigheter, tillfartsvägar och markklassificering nödvändiga.

Vilka är konsekvenserna för reavinstskatt om jag säljer?

När du säljer en fastighet i Spanien betalar du reavinstskatt på vinsten (försäljningspris minus köpeskilling, inklusive dokumenterade förbättringskostnader och förvärvskostnader). För icke-bosatta är skatten fast 19% på vinsten. Dessutom är köparen juridiskt skyldig att hålla inne 3% av försäljningspriset och betala det direkt till den spanska skattemyndigheten som förskottsskatt, om din faktiska skatt är lägre än 3% kan du begära återbetalning. För spanska skatteinvånare beskattas vinster progressivt: 19% på de första €6 000, 21% på €6 001–€50 000, 23% på €50 001–€200 000, 27% på €200 001–€300 000, och 28% över €300 000. Bosatta över 65 år som säljer sin permanentbostad är befriade från reavinstskatt.

Kan jag köpa fastighet genom ett bolag (SL) i Spanien?

Ja, du kan köpa fastighet genom ett spanskt aktiebolag (Sociedad Limitada / SL). Detta kan erbjuda fördelar i vissa situationer, till exempel vid flera investerare, för kommersiella fastigheter eller för arvsplanering. För de flesta enskilda bostadsköp är det dock enklare och mer skatteeffektivt att köpa i personligt namn. Bolag beskattas med bolagsskatt (25%), och den spanska skattemyndigheten granskar bolagsägda bostäder noga och beräknar förmånsvärde om styrelseledamöter eller aktieägare använder fastigheten. Det finns även ytterligare rapporteringsskyldigheter och redovisningskostnader. Sök specialiserad skatterådgivning innan du väljer bolagsstruktur, det är fördelaktigt i vissa scenarier men kostsamt och komplicerat i andra.

Vad bör jag veta om att köpa på ritning eller i nyproduktion?

Att köpa på ritning (sobre plano) innebär att du köper en fastighet innan eller under byggfasen. Viktiga skydd att känna till: Spansk lag kräver att byggherrar tillhandahåller en bankgaranti (aval bancario) eller försäkring som täcker alla delbetalningar du gör, vilket innebär att dina pengar är skyddade om byggherren inte slutför projektet. Verifiera alltid att denna garanti finns innan du betalar något utöver den initiala reservationen. Betalningsplaner innebär vanligtvis 20–30% under byggtiden och resten vid slutförande. Din advokat bör kontrollera att byggherren har alla nödvändiga bygglov, att marken är korrekt klassificerad och att projektet har planbesked. Du bör även granska byggnadsspecifikationerna (memoria de calidades) noggrant. Slutförandedatum i Spanien blir ofta försenade, räkna med en buffert och säkerställ att ditt avtal innehåller vitesklausuler vid väsentliga förseningar.

Har du fortfarande frågor?

Fråga Sal vad som helst om att köpa fastighet i Spanien, hon gör research åt dig.